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密云二手房房源有哪些-

发布时间:2019-08-15 12:05:40
买二手房需要注意哪些细节?问题详情:想入手一套二手房,内部消息说该区近几年要拆改,沒有通过中介,该怎样才不上当呢? 推荐回答:谢邀!买二手房本身就比较复杂,不仅仅是在交易程序上,而且更重要的是在房源的相关确认上,而题主还没有通过中介,所以,很多细节值得注意,下面坤鹏论为你分析一下,供你参考。 一、买二手房细节:确保产权清晰 二手房装饰看到有的朋友也在说,买二手房要检查房内水电线路安全问题、房内家具问题等,其实,重点放在这些上,真的是本末倒置。 买二手房,最重要的就是确保产权清晰,也就是说售房人对该房屋拥有产权,而且房子没有抵押,房子如有共同产权人也需要共同产权人认可同意出售,此外,还要关注房产有没有其他遗留问题,比如是否为继承等等。 房屋产权是交易的根本,也是你们交易可能发生问题的根源。 可能有的人说,如果产权有问题,房子在房产所就不能正常交易,还有房产所把关呢?这样的想法大错,为啥?试想,到房屋交易中心去过户,都是后期阶段了,你前面合同也签了,预付款也付了,真到了那个时候,麻烦就大了,就算你最后赢了,毕竟被耽误的是你啊!也许你买其他的房子早就搞定了,而如果晚几个月买房,房价也许就上涨了5%到10%,其中的损失只有你自己承担了,这绝非危言耸听。 所以,买房前就确保产权清晰,最好要求房主出示产权证书,避免后续的可能麻烦。 二、买二手房细节:户口迁出问题 很多人买房就是为了落户口,为了孩子的教育问题,但是如果原户主不迁出户口,你就不能将户口迁入。 而户口的问题还比较麻烦,公安机关只能协助办理,但是如果原房主不迁出他们根本没办法,所以,在户口迁出问题上,一定要落实到合同条款,要求几月几日之前必须迁出户口,否则卖方承担XX元的高额违约金。 这一点不要抹不开面子,因为户口问题不归法院管,但是如果写入合同了,卖方不履行合同,就是民事纠纷,就属于法院的管辖范围了。 三、买二手房细节:税费 二手房的各项税费比较多,最多的也是容易出问题的,主要包括营业税、个税。 其中营业税的税率为5.55%,按规定是卖方缴纳,但实际交易中,几乎都是由买方缴纳。 营业税为什么重要,因为国家新的规定,个人转卖已购普通住房,免征营业税的期限由以前的购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)。 也就是说原房主购买满两年就可以免这笔营业税,这个费用真不少啊。 100万的总房款,营业税高达5.55万。 所以,提前跟卖方确认是超过两年的房子,这非常重要。 当然,如果没有超过两年,至少你心里是清楚这笔费用的。 另一笔费用是个人个人所得税,是交易总额1%或者两次交易差值的20%,原则上说卖方来缴纳,但实际上也是买方缴纳。 免征这个税费的条件是,第一,是原房主的家庭唯一住宅,另一个是购买时间超过2年。 如果两个条件同时都能满足,则可以免交个人所得税;其中任何一个条件不满足都必须要缴纳个人所得税。 这笔费用也不少。 当然,其他包括测绘费、契税等等,这个按照国家的规定缴纳即可,不会产生麻烦。 以上我们重点说了买二手房必须重点关注的几个细节,当然还有一些其他细节,比如说了解房屋的装修情况、安全情况,可以从周围邻居进行打听,不要听信一面之词。 其他还有一点就是购房合同,以上提的几个点,都要以明确的合同条款出现在合同中,绝不能让步,否则以后的交易就可能出现问题,中国有句老化,先小人后君子,只要做好以上这些,相信二手房购买也不再是问题。 哪些人喜欢购买二手房?问题详情:哪类人喜欢购买二手房?一般通过什么渠道购买? 推荐回答:谢邀!那些人喜欢购买二手房,坤鹏论认为,关键是看需求,没有谁天生就喜欢买二手房,或者天生就爱买新房,所谓时势造就,很多时候都是机缘巧合就买了。 当然,喜欢购买二手房的人大体来说有这几个需求: 一、新房是期房,而你想要现房 这种情况其实占的比例还比较高,比如一位朋友,孩子去年5岁时,这位朋友想着换一个稍大点的房子,但是眼看着孩子第二年就要读小学了,到处看房,学校周围的新房子几乎没有,而稍远一些有新楼盘,但是交房时间还有接近两年,而且离学校还比较远。 综合考虑,这位朋友最终购买了学校附近的二手房,一来孩子上学方便,二来房子大点可以让老人来接送。 就这样,二手房入手了。 二、不愿意装修,没时间跑 其实买二手房,买的还是省事。 如果你购买的二手房,之前的业主对房产爱护有加,而且装修只有几年时间,整个房间内看起来有八九成新,这样的房子其实是非常靠谱的,你甚至省去了装修的费时费力费钱。 身边有不少这样的朋友,根本没有时间去跑装修,巴不得找一个装修较好的二手房,只需要简单打理一下,添置家具就可以直接入住了。 三、买二手的清水房,省钱 现在其实各行各业相互抵款的比较多,比如说房产开放商可能用房子给建筑方抵款,给材料供应方抵款,当然,他们的抵款房价相对市场价本身要便宜一些。 而建筑房或者材料供应方拿到这些房子之后,也会转手卖掉,这种二手房,实际上跟新房一样,只是不是直接从开放商手里买房。 但是这种二手房,费用却比在开放商手里更便宜,更实惠,如果有靠谱的资源,有信任的中间来办理此事,你是不是也会心动呢?一套房便宜一二十万是完全可能的。 四、对户型、结构更满意 还有一部分人,可能对新房的户型结构不太满意,比如现在的新房,可能卧室都比较小,客厅相对大一些,但是很多人不习惯住卧室很小的房间,甚至有的人对房屋朝向等都不满意,恰好一些二手房则更能满足他们的需求,价格还实惠,为什么不选择二手房呢? 总的来说,买二手房与买新房,在本质上没有什么区别,不存在谁更高一等的说法,选择到满意的,适合自己的,才是王道。 购买二手房要考虑哪些成本?问题详情:哪些资金可以作为首付款 推荐回答: 既然我是中介,我就直接给链家的相关资料吧。 二手房过户需提交哪些材料?问题详情:二手房过户需提交哪些材料 推荐回答:卖方发布房屋出售信息;买方看房满意后。 买卖双方协商一致,签订商品房买卖合同。 交易需要提供资料汇总如下: 卖方:身份证、户口本、结婚证【单身除外】原件及复印件;房产证原件 买方:身份证、户口本、结婚证【单身除外】原件及复印件;购房资金银行卡 交易双方的商品房买卖合同,到所在地房地产交易管理局过户手续。 之前记得开设房屋资金监管交易账户,再进行房屋买卖交易手续。 二手房买卖合同纠纷解决办法有哪些?问题详情:二手房买卖合同纠纷解决办法有哪些 推荐回答: 随着二手房市场的火热,随之而来的却是围绕二手房买卖合同产生的一系列纠纷。 因为二手房的特殊性质,对处理二手房买卖合同纠纷与处理一般的商品房不同,究竟二手房买卖合同纠纷解决办法有哪些呢?在下文为您详细介绍。 1、一房多卖情形下,多个当事人均要求履行合同的,怎么处理? 出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同,在合同均为有效的前提下,买受人均要求继续履行合同的,原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人: (1)已经办理房屋所有权转移登记的; (2)均未办理房屋所有权转移登记,已经实际合法占有房屋的; ( )均未办理房屋所有权转移登记,又未合法占有房屋,应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理的予以确定。 买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同,出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的,法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼;其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的,应当依据前款原则协调处理。 2、当事人先后签订数份合同或签订阴阳合同,对房屋价款和履行方式约定不一致的,怎么处理? 当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同,合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致,当事人就此产生争议的,应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。 对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的,必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。 也就是说,通过签订阴阳合同避税的,避税的条款因违背双方的真实意思表示,而无效,仍应按照实际交易价格履行。 、以他人名义购房,借名人与登记人发生纠纷的,怎么处理? 当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。 但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。 这里的前提是,当事人之间已经就借名购房达成了书面协议,或有证据能够证明借名的事实。 且借名人不得以其系实际出资人为由,对方善意第三人,但若第三人知道或应当知道该情形的除外。 4、一方当事人确实为购房出资,但不能证明当事人之间系借名关系的,怎么处理? 当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持;其向登记人另行主张出资债权的,应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。 也就是说,在此情形下,出资人只能向对方当事人主张双方形成借款的债权债务关系,出资人只能要回借款及其利息,而不能取得房屋所有权。 5、借用他人名义购买经济适用房等政策性保证住房,能否要求登记人将房屋过户至借用人名下? 借名人违反相关政策、法规的规定,借名购买经济适用住房等政策性保障住房,并登记在他人名下,借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持。 也就是说,借用人在其本身不符合购买经济适用房等保障性住房条件的情况下,不可能通过借用他人名义购买房屋,而达到规避购买条件,实现购买保障性住房的目的。 6、房屋买卖合同签订后,买方交付了房款,并实际占有了房屋,能否直接要求确定房屋归其所有? 房屋买卖合同签订后,出卖人未依约为买受人办理房屋所有权转移登记,买受人提起房屋确权之诉,要求确认房屋归其所有的,法院应当行使释明权,告知其应当变更诉讼请求要求出卖人办理所有权转移登记,买受人坚持不变更的,对其诉讼请求,不予支持。 也就是说,卖方未履行办理所有权转移登记手续的行为,属于违反双方买卖合同义务的行为,仍是合同纠纷,并不因为当事人付清了购房款,并实际占有房屋,而可直接要求确认其享有物权。 7、房屋买卖合同履行过程中,一方当事人根本违约的,违约方是否享有合同解除权? 房屋买卖合同履行过程中,一方当事人构成根本违约的,守约方有权解除合同,违约方不享有合同法定解除权。 如果因不可抗力或情事变更等原因,致使合同目的无法实现的,合同双方均有权要求解除合同。 房屋买卖合同签订后,一方当事人不同意继续履行,愿意以承担相应违约责任为代价解除合同,而另一方坚持要求继续履行,经审查合同继续履行不存在现实困难的,应当判决双方继续履行合同,但合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百一十条规定的法定不能履行或事实不能履行情形的除外。 8、房屋买卖合同对定金性质约定不明确的,如何处理? 当事人在房屋买卖合同中对定金性质约定不明的,不应视为解约定金。 所谓解约定金是指交付定金的一方可以按照约定以丧失定金为代价解除合同,收受定金的一方可以双倍返还定金为代价解除合同。 若房屋买卖合同中同时约定了解约定金和违约金,当事人一方已构成违约的,在约定条件成就时解约定金处罚与违约金可以同时适用。 也就是买卖合同没有明确约定定金为解约定金的,就不能视为解约定金,任何一方不得以放弃或双倍返还定金为代价解除买卖合同。 原则上定金与违约金是不能并用的,但解约定金可以和违约金同时并用。 在《北京高院关于审理买卖合同纠纷的指导意见中》即规定:“当事人同时约定违约金和定金并约定了定金性质的,当事人一方违约,对方依据约定的定金性质一并主张违约定金和违约金的,法院不予支持;当事人一方违约,对方依据约定的定金性质一并主张解约定金和违约金的,法院应予支持。 ” 9、房屋买卖合同因一方根本违约解除后,守约方可以主张赔偿哪些损失? 房屋买卖合同签订后,因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现,守约方要求解除合同,并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的,应酌情予以支持,但当事人另有约定的除外。 在认定和计算可得利益损失时,应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本,并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。 也就是说,守约方可以要求违约方赔偿房屋差价损失、转卖他人所得额外收入,特别是在出卖方一房二卖,出卖人将房屋以高于买受人所出价格,卖于第三人的情形,买受人有权要求从出卖人转售的更高房价款中分享利益。 10、房屋买卖合同不成立、无效、被撤销后,如何处理? 在买卖合同不成立、无效、被撤销的情形中,形成的是缔约过失责任,而非违约责任,此时,无过错一方所受的损失,主要是信赖利益的损失。 信赖利益的损失包括:所受损害和所失利益(当事人信赖合同有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失等)、缔约花费的成本等损失,但缔约过失的损失赔偿数额以不超过履行利益为限。 11、房屋买卖合同侵害第三方优先购买权的,如何处理? 房屋的优先购买权,一般因房屋租赁合同,存在房屋共有人等情形而存在,若出租人转让房屋给第三人,侵害承租人优先购买权,承租人请求判决其与出租人在与第三人同等条件下成立房屋买卖合同关系,出租人为其办理房屋所有权转移登记,经审查承租人购买房屋的意思表示真实,且具备合同履行能力的,法院可以支持其诉讼请求,并判决承租人在合理期限内依同等条件支付房屋价款,但法律、司法解释另有规定的除外。 法院在审理过程中可以根据案件实际情况要求承租人提供相应的担保以证明其具备合同履行能力。 承租人在诉讼中仅要求法院确认其对房屋享有优先购买权,而不要求行使优先购买权,经法院释明后仍坚持不变更的,对承租人的诉讼请求,不予支持。 也就是说,具有优先购买权的人,提起侵害其优先购买权诉讼的,在诉讼中,必须立即或担保行使优先购买权,而不能只主张侵犯优先权,而不行使优先购买权。 即不能自己不买,也不让他人购买。 12、房屋买卖中,房产中介在居间合同中,具有什么义务? 房屋中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并据实报告的义务。 房屋中介机构违反忠实居间义务,严重损害委托人利益的,不得要求委托人支付中介服务费用及从事居间活动的必要费用。 委托人有损失的,房屋中介机构应当承担相应的损害赔偿责任。 房产中介在居间合同中,主要提供的是订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务,尽管房产中介作为非买卖合同当事人,无需对合同承担法律责任,但房产中介应就其提供的订立合同机会或媒介服务负责,若房产中介未适当履行其义务,对存在重大权属瑕疵或其他瑕疵的房屋,本应或能够发现其瑕疵,而仅因其不积极调查等消极行为未发现或未告知合同当事人,那么房屋中介机构不仅可能承担退还居间费的损失,而且还可能会承担其他赔偿责任。 1 、夫妻一方擅自处分夫妻共有房产的,怎么处理? 出卖人将登记在其个人名下的法定共有房屋,未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意,擅自以自己名义转让给他人,买受人为善意的,可以认定房屋买卖合同有效。 出卖人为夫妻一方,转让房屋行为符合受让人有理由相信夫或妻一方有处分权的,另一方不得以其不同意为由对抗受让人。 此种情形多发生在,存在多个共有人或房屋为夫妻共同财产,但房产登记在一人或夫、妻一人名下,受让人在购买时,已尽到适当审查义务的,已核实房产证登记名称与出卖人名称相符的,不应或不能发现房屋存在共有事实的情形,在这种情况下,应保护受让善意第三人的利益。 针对二手房买卖合同纠纷的不同情况,为您介绍了十三种不同的处理方法,各位要是有需要的话可以参考小编的文章来实际解决自己的问题。 二手房购房须知有哪些?问题详情:二手房购房须知有哪些 推荐回答:看房选房时,您要注意第一,请留心刚粉刷不久的房子 如果你去看的房子刚刚粉刷不久,墙面和房顶光亮雪白,看上去房子整洁而清爽。 这时候千万沉住气,很多二手房的屋顶渗水剥落,尤其是厨房和卫生间的位置,往往楼上的防水没做好,那么楼下的这家房子一定是一塌糊涂。 房主这时候会粉刷一新,来掩盖房屋的弊端。 第二,房屋的相关信息 二手房一个不好的地方就是,很多人经手,你无法得知这套房子的一些住户信息,因为买到凶宅,跟原房主打官司的例子也不在少数。 所以,当你看中一套房时,一定要问问左右邻居或物业,多了解一些房子的信息。 第三,房主个人信息的了解 其实有极少部分的房主在外面欠下了巨额的高利贷,这些要债的会经常上门催债,因此部分房主不堪其扰,将房子挂出来卖。 由于债主太多,如果你买下了这套住房,这些讨债的找不到头,那么以后对于客户,会有很多麻烦接踵而至。 看中房子,进行交易时,您要注意第一,核实产证与房主个人信息 ●签合同时,一定要仔细查看房产证,确认产权人与房主是否是同一个人。 另外产权性质、产权年限一定要仔细看清楚。 一般人都认为住宅性质的房子都是七十年的,有些方面就没注意看,一些马虎的客户甚至在签完合同后才知道自己买的房子产权是50年的。 第二,明确付款方式 ●签订合同时,买房需要支付一定金额的“定金”,不超过总房款的20%,如果因为买房个人原因违约,这笔钱是不退的。 同样,如果房主单方面违约,需要双倍返还定金。 ●另外,需要明确贷款方式,一次性付款还是贷款。 如果是贷款,要了解房主的房子是否还有按揭没还完,如果没还完。 一般情况下,客户的首付款需要给房主先还贷款。 这时,客户的首付款是不托管到房产局的资金监管中心的。 ●值得提醒的一点是,在一些地方,省直公积金二手房贷款首付款必须交指定银行冻结,如果买房用省直公积金办理贷款,首付款需要是不能替卖方偿还银行剩余按揭的。 第三,与房主商榷好过户后相关事宜 ●一些精装修的房子,有些房主东西是不愿意丢下来的。 这时候就要跟他商榷,房子内要留下什么东西。 合同签订前,一切都有讨价还价的余地。 如果签合同时这些没有明确清楚,后期交房时会产生不必要的矛盾。 二手房买卖没过户有哪些风险?问题详情:二手房买卖没过户有哪些风险 推荐回答:二手房交易流程一般主要为:资金监管,购房者办理贷款/业主注销他项,过户,报税缴税,物业交割,购房者领证/业主领款。 二手房买卖流程中,过户是最本质,最重要的一项。 按照我国法律规定,只签立一份购房合同或者是购房者已经实际居住并不能表明购房者已经取得了该房屋的所有权。 在过户之前,该房屋的所有权依然是属于原房东的,这点请大家一定要注意。 所以在未过户之前房产交易对购房者来说是有一定的风险存在的,也就是可能存在一些变数,发生一些意外情况,下面将对相关问题进行说明: 第一 买房时为什么不立即过户呢? 1.1 原房东还没有取得该房的产权证,所以是没有办法过户的,这属于客观原因。 按照政府购房条款规定,只有等到原房东取得房产证后才可进行过户流程。 1.2 有一些房产是不能随便进行上市交易的,只有符合一定的条件才可以进行交易。 比如经济适用房,只有满足一年以上的条件之后才可以交易。 这种情况是受到政府政策的限制,并不是个人可以决定的,没有办法,只有等到满足相关条件后才可交易,并不是原房东的原因造成的。 1. 二手房买卖中有一些税费优惠政策,但是需要房东购房的时间满足一定的条件,比如满2年或者是满5年。 买卖双方为了较少的缴纳增值税及附加,个税等税费,会共同约定满足一定年限后再进行交易,这也会造成过户时间的延迟。 1.4 为了遏制房价,政府出台了一些限购政策,造成了一些购房者是没有购房权限的。 为了交易的顺利进行,等待购房者的资质符合,必须延迟过户时间,这种情况是由购房者造成的。 第二 买房时如果不立即过户会存在什么风险呢? 在买卖双方签订了购房合同并预付了一部分购房款项(定金,首付款等)之后,如果不立即过户,会产生许多不可控的风险(尤其是对于购房者)。 2.1 房东或者购房者可能会违约 中国的楼市在高速发展,房价也随时会出现较大的波动。 如果在过户之前房价出现暴涨或者骤跌(可能很小),一方可能会提出调整交易价格。 特别是出现暴涨的情况下,如果房东要涨价的要求不能得到满足,可能会拒绝配合进行资金监管,过户等手续。 2.2 房东不按时还贷款 如果原房东有贷款未还清,且无能力或者未按时偿还,可能会造成银行收房。 到时会给购房者造成很大的损失,这点购房者尤其要特别注意。 2. 房东可能会一房多卖 没有过户之前产权证还是在原房东手中,虽然可能性较小,但是也存在房东一房多卖的情况。 到时会产生许多纠纷,延迟成交周期,还可能会造成人财两空。 2.4 政府的政策发生变化 中国的楼市真可谓是波云诡谲,千变万化,随时都会变天。 政府随时会出台一些新的购房政策,可能会造成购房者的购房资质,首付比例等情况的变化,并不是买卖双方所能够控制的。 如果购房者的资质发生变化,可能造成过户等手续长久无法办理,那时给双方造成的损失会非常大。 第三 如果由于客观原因造成无法过户,应如何降低购房风险? 大家都知道不过户就会存在风险,但是有一些客观原因造成的延迟过户也是无可奈何的,那么有什么办法可以降低风险,达到两全其美呢?呵呵,可以明确地说,没有两全其美的方法,只能尽可能的降低风险。 .1 在过户之前不要交给房东太多得预付款,当然,资金监管除外(非常安全)。 前期交给房东的预付款越少,风险就越小。 .2 约定将房产证,购房合同等证件交给中介公司保管,这样可以最大限度的保证买卖双方的利益。 . 即使不能过户,也要先取得房屋的控制权,居住权,造成既成事实。 .4 在合同中明确约定过户时间,并制定违约时应赔付的违约金。 总结:购房时一定要尽快过户,多询问中介公司和其他机构。 上述就是本人的一点看法,希望对大家有所帮助,如果有问题请留言,谢谢! 特此声明:上文为本人原创 爱福窝免责声明:您在爱福窝上所看到的内容均来源于网络或用户投稿,不构成广告也未用于商业宣传,福窝网仅为广大用户无偿传递更多信息,不代表福窝网赞同其观点, 对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺,请读者仅作参考,并请自行核实相关内容。如对内容有疑义,请及时与我们联系。 扫码收藏冠心病主要危险因素是什么
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